Mietenübersicht
Qualifizierter Mietspiegel der Hansestadt Lüneburg
Wie hoch sind die Mietpreise in verschiedenen Lüneburger Wohnlagen und welche Miete gilt für welche Wohnung als angemessen? Darüber gibt der qualifizierte Mietspiegel der Hansestadt Auskunft.
Der Mietspiegel steht als PDF-Broschüre zur Verfügung und enthält eine Anleitung zur Berechnung, inwieweit die eigene Miete in den Mietpreisrahmen passt.
Außerdem haben Interessierte die Möglichkeit, einen Mietspiegel-Rechner zu nutzen, in den die Daten der eigenen Wohnung direkt eingegeben werden können. Diesen bietet die Hansestadt Lüneburg in Kooperation mit dem ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung aus Hamburg an.
Auf diesen Daten basiert der Mietspiegel
Der Mietspiegel der Hansestadt Lüneburg basiert auf einer Befragung von 2.000 stichprobenartig ausgewählten Mieter:innen sowie 1.200 Vermieter:innen mit dem Stichtag 1. September 2023. Erfragt wurden unter anderem die Quadratmeterzahl, die Zimmeranzahl und der Sanierungszustand der Wohnung sowie die aktuelle Miethöhe und die Dauer der Mietverhältnisses.
Die erhobenen Daten wurden mittels einer Regressionsanalyse ausgewertet. Genauere Informationen dazu bietet eine Dokumentation zum Mietspiegel.
Der Mietspiegel ist in enger Zusammenarbeit der Stadtverwaltung mit dem ALP Institut für Wohnen und Stadtverwaltung, den Interessenvertretungen von Mieter:innen und Vermieter:innen sowie der LüWoBau und der Wohnungsgenossenschaft Lüneburg e. G. entstanden.
Grundstücksmarktdaten: Mietpreise aus ganz Niedersachsen vergleichen
Eine Übersicht über die Mietpreise in der Region bietet auch die Statistik des Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Das Dezernat des Landesamtes für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN) stellt auf seiner Internetseite die aktuellsten Grundstücksmarktdaten aus Niedersachsen zur Verfügung (bis 2021 unter dem Titel "Grundstücksmarktbericht").
Das Landesamt weist darauf hin, dass die dort angegebenen Mieten keinen Mietspiegel im Sinne der §§ 558c und d BGB darstellen oder diesen ersetzen.
Zweckentfremdung
Erhalt des Wohnraums in der Hansestadt Lüneburg
Aufgrund der angespannten Wohnungsmarktsituation in Lüneburg gibt es seit 2019 eine Satzung, die verhindern soll, dass bestehender Wohnraum für andere Zwecke verwendet wird.
Wohnraum, welcher am 25.07.2024 vorhanden ist, soll in seinem Bestand geschützt werden. Dies betrifft hauptsächlich:
- Die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung
- Wohnraum, der in Gewerberaum umgewandelt wird
- Wohnraum, der leer steht
Allerdings ist nicht jede dieser Nutzungen eine Zweckentfremdung im Sinne dieser Satzung.
- Sie nutzen weniger als 50 Prozent der Gesamtwohnfläche der Wohnung als Ferienzimmer oder anderweitig gewerblich
- Sie vermieten eine Wohnung weniger als 12 Wochen im Jahr an Feriengäste
- Die Wohnung steht weniger als 6 Monate leer
- Sie nutzen Ihre Wohnung nicht durchgängig, da es zum Beispiel Ihre Zweitwohnung ist
- Sie legen Wohnraum mit anderem Wohnraum zusammen zu einer Wohnung
- Sie haben bereits vor dem 01.07.2019 nachweislich baurechtmäßig als Ferienwohnung vermietet. Der Nachweis hierüber kann zum Beispiel durch die gezahlte Beherbergungssteuer erbracht werden.
Für die vorgenannten Gründe können Sie auf Antrag ein Negativattest von der Zweckentfremdungssatzung erhalten. Hierin wird Ihnen bescheinigt, dass bei Ihnen keine Zweckentfremdung im Sinne der Satzung vorliegt. Mit diesem Attest erhalten Sie eine Registrierungsnummer, welche Sie benötigen, um bei Portalen wie Airbnb werben zu dürfen. Diesen Antrag kann jeder Nutzungsberechtigte stellen.
Liegen keine Gründe vor, ein Negativattest von der Zweckentfremdungssatzung zu erhalten, liegt tatsächlich eine Zweckentfremdung im Sinne der Satzung vor. Hier gibt es die Möglichkeit, die Genehmigung zur Zweckentfremdung zu beantragen. Es ist sinnvoll, wenn dieser Antrag durch den Eigentümer gestellt wird, da die Genehmigung auf den Rechtsnachfolger übergeht. Die Erteilung einer Genehmigung zur Zweckentfremdung kann allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen erteilt werden. Im Folgenden werden die möglichen Gründe kurz erläutert.
- vorrangig öffentliche Belange: Vorrangig öffentliche Belange können betroffen sein, wenn der Wohnraum zu einer sozialen, gesundheitlichen oder ähnlichen Einrichtung umgenutzt werden soll. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn eine Wohnung zu einer Kindertagesstätte umgenutzt werden soll. Allerdings muss auch in diesem Fall hinreichend begründet werden können, warum die Einrichtung dringend an genau dieser Stelle benötigt wird.
- schutzwürdige private Interessen: Vorrangig schutzwürdige private Interessen sind zum Beispiel betroffen bei der Gefährdung der persönlichen wirtschaftlichen Existenz. Eine solche wirtschaftliche Notlage muss ebenfalls ausreichend belegt werden.
Sollten auch diese Gründe nicht zutreffen, kann unter Umständen die Genehmigung zur Zweckentfremdung durch Ausgleichsmaßnamen wie der Schaffung von gleichwertigem Ersatzwohnraum oder durch Entrichtung einer Ausgleichszahlung erfolgen, oder durch eine Kombination aus beidem.
- Die Lage: Die Lage einer Wohnung ist entscheidend für die Attraktivität und damit auch für ihren Wert. So kann beispielsweise eine Wohnung in der historischen Altstadt nicht durch eine Wohnung im Stadtrandgebiet ausgeglichen werden. Entscheidend ist zudem, dass der Ersatzwohnraum zwingend im Stadtgebiet der Hansestadt Lüneburg liegen muss.
- Zeitlicher Zusammenhang: Der neue Wohnraum muss vom gleichen Eigentümer im zeitlichen Zusammenhang mit der Zweckentfremdung geschaffen werden. Die nachträgliche Anrechnung von bereits realisiertem Wohnraum oder die Bevorratung mit Ersatzwohnraum ist nicht möglich.
- Wohnungsgröße: Der Ersatzwohnraum darf nicht kleiner als der zweckentfremdete Wohnraum sein. Eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit 50 Quadratmetern kann somit keine Drei-Zimmer-Wohnung mit 70 Quadratmetern ersetzen.
- Zielgruppe und Preisniveau: Für wen ist der Wohnraum? Neben der Wohnungsgröße ist auch das Preisniveau entscheidend für einen gleichwertigen Wohnraumersatz. So kann beispielweise nicht eine familiengerechte Wohnung durch besonders luxuriösen Wohnraum ersetzt werden.
- Dies kann mit einer Geldbuße bis zu 100.000 Euro belegt werden.
- Wenn die Genehmigung auch nachträglich nicht möglich ist, kann dem Eigentümer und dem Nutzer aufgegeben werden, die Zweckentfremdung in angemessener Frist zu beenden
- Die Hansestadt Lüneburg kann anordnen, dass Diensteanbieter im Sinne des Telemediengesetzes (etwa Airbnb) Angebote und Werbung unverzüglich von ihren Internetseiten entfernen
Bitte wenden Sie sich in diesem Fall per E-Mail an den Bereich Stadtentwicklung.
Hansestadt Lüneburg
Stadtentwicklung
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Wohnraumversorgungskonzept bis 2040
Analyse des Wohnungsmarktes und Handlungsempfehlungen
Ein Wohnraumversorgungskonzept (WVK) ist Grundvoraussetzung für die Gewährung von Fördergeldern durch die NBank. Diese fördert u.a. Investitionen in den Mietwohnungsbau, sofern die Wohnungen dann für bis zu 35 Jahre belegungs,-und mietpreisgebunden sind und nur an Mieter:innen mit Wohnberechtigungsschein vermietet werden dürfen.
Das aktuelle Wohnraumversorgungskonzept (Stand: März 2023) wurde von der GEWOS aus Hamburg erstellt und an Oberbürgermeisterin Claudia Kalisch von den Auftraggebern Günter Porth, Ulf Reinhardt (Wohnungsgenossenschaft Lüneburg), Jürgen Sallier und Heiderose Schäfke (Lüneburger Wohnungsbau) übergeben.
Es basiert auf vier aufeinander aufbauenden und sich ergänzenden Arbeitsschritten:
1) Analyse des Wohnungsmarktes (Bevölkerungsentwicklung, Wohnungsbestand, Bautätigkeit)
2) Prognose des Wohnungsmarktes (Bevölkerungs,-Haushaltsprognose, Wohnungsmarktbilanz)
3) Analyse des Segmentes „Preisgünstiger Wohnraum“
4) Erarbeitung von Handlungsempfehlungen
Obwohl durchschnittlich in den Jahren 2011 bis 2021 224 Wohnungen fertiggestellt wurden, bleibt der Wohnungsmarkt in Lüneburg insbesondere im preisgünstigen Segment angespannt. Es wird ein Bedarf in Höhe von 3490 Wohnungen bis 2040 prognostiziert. Pro Jahr beläuft sich der Neubaubedarf auf 175 Wohneinheiten. Die Analyse offenbart ein Angebotsdefizit an kleinen, preisgünstigen Wohnungen für Einpersonenhaushalte, die im besten Fall barrierefrei auch für Senioren geeignet sind. Die Hansestadt bezieht diese Erkenntnisse in ihre künftigen Planungen mit ein.
Wohnraumförderung
Angebot an bezahlbaren Wohnungen ausweiten
Die soziale Wohnraumförderung des Landes Niedersachsen soll das Angebot an bezahlbaren Wohnungen ausweiten und richtet sich derzeit nach dem Wohnraumförderprogramm 2019 und den Wohnraumförderbestimmungen (WFB) in Verbindung mit dem Niedersächsischen Wohnraum- und Wohnquartierfördergesetz (NWoFG).
Mit der Förderung von Neubau und Modernisierung von Mietwohnraum und Eigentum können diejenigen Menschen unterstützt werden, die sich aus eigener Kraft nicht mit angemessenem Wohnraum versorgen können.
Im Rahmen des Wohnraumförderprogramms werden folgende Maßnahmen durch Bewilligung von zinslosen Darlehen und Zuschüssen gefördert:
Allgemeine Mietwohnraumförderung
Gefördert wird die Schaffung von belegungs- und mietgebundenen Mietwohnraum, in Mehrfamilienhäusern durch Neubau sowie die Änderung und Erweiterung von Gebäuden. Hierunter fällt auch die Förderung von Mietwohnraum, sowie von Wohngemeinschaften für ältere Menschen und Menschen mit Behinderungen.
Modernisierung von Mietwohnraum
Gefördert wird die Modernisierung von Mietwohnraum in Mehrfamilienhäusern einschließlich energetischer Modernisierung von Mietwohnungen, die vor dem 1. Februar 2002 fertiggestellt worden sind.
Förderung von Wohnheimplätzen für Studierende und Auszubildende
Gefördert wird die Schaffung von belegungs- und mietgebundenen Wohnheimplätzen für Studierende an Hochschulstandorten in Niedersachsen oder in Ausbildung befindliche Personen durch Neubau sowie Änderung oder Erweiterung von Gebäuden.
Erwerb von Belegungs- und Mietbindungen
Gefördert wird der Erwerb von Belegungs- und Mietbindungen an Mietwohnungen für Haushalte mit geringem Einkommen im ungebundenen Wohnungsbestand, insbesondere zur Versorgung von Haushalten mit besonderen Schwierigkeiten bei der Wohnraumversorgung.
Eigentumsförderung
Gefördert werden der Neubau, der Erwerb, die Modernisierung sowie die energetische Modernisierung von selbst genutztem Wohneigentum.
Eine Beratung zu den Fördermöglichkeiten, den Anspruchsvoraussetzungen, den Verpflichtungen im Rahmen des Sozialwohnungsbaus (Sozial- und Belegungsbindungen) und den Formalitäten, sowie die Prüfung eines Förderanspruchs erfolgt, für Maßnahmen im Stadtgebiet, seitens der Wohnraumförderstelle der Hansestadt Lüneburg. Für Maßnahmen in den Landkreis-Gemeinden ist die Wohnraumförderstelle des Landkreises Lüneburg zuständig.
Sofern eine Beantragung zustande kommt, erfolgt diese über die Wohnraumförderstelle bei der Bewilligungsstelle, der Investitions- und Förderbank Niedersachsen (NBank).
Die Antragstellung erfolgt über die Wohnraumförderstelle. Vordrucke, sowie alle weiteren einzureichenden Nachweise, werden entsprechend jeder Maßnahme von der Wohnraumförderstelle gestellt und angefordert.
Mietwohnungsbau
Frau Hofmann
Neue Sülze 31, 3. OG, Zimmer 303
+49 4131 309-3748
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Eigentum
Frau Milz
Neue Sülze 31, 3. OG, Zimmer 304
+49 4131 309-3358
E-Mail senden
Grundsteuerreform
Informationen für Steuerpflichtige in der Hansestadt Lüneburg
Die Grundsteuer wird ab 2025 auf einer neuen Grundlage berechnet. Die Regeln für die Bewertung des Grundbesitzes wurden vom Bund geändert. Deshalb müssen alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden.
Hier finden Sie wichtige Fragen und Antworten rund um die Grundsteuerreform 2025.
Das Bundesverfassungsgericht hat die bisherigen Regelungen zur Bewertung des Grundbesitzes 2018 für verfassungswidrig erklärt. Seit den 1960er-Jahren wurden die Grundstücke nicht mehr neu bewertet. Das hat dazu geführt, dass die Grundsteuer die Werte der Grundstücke nicht mehr richtig widerspiegelte.
Das Gericht forderte den Bundesgesetzgeber daher auf, bis Ende 2019 eine neue, gerechtere Regelung zu schaffen. Diese neue Berechnung tritt 2025 in Kraft. Ziel ist es, die Steuerlast gleichmäßig zu verteilen.
Die Reform kann dazu führen, dass die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer für einige Bürger:innen steigt und für andere sinkt. Das hängt davon ab, wie das jeweilige Grundstück oder die Immobilie neu bewertet wurden. Grundstücke in attraktiven Lagen oder mit großen Flächen könnten zum Beispiel höher besteuert werden.
Das Land Niedersachsen nutzt für die Berechnung der Grundsteuer B das sogenannte „Flächen-Lage-Modell“. Dabei werden sowohl die Fläche des Grundstücks und der Gebäude als auch die Lage berücksichtigt.
Für die Lage wird ein Lage-Faktor berechnet. Dieser orientiert sich an den Bodenrichtwerten, also an den durchschnittlichen Preisen für Grundstücke in der jeweiligen Gegend. Eine Beispielrechnung finden Sie im anhängten PDF-Dokument.
Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftliche Flächen. Der Wert dieser Grundstücke wird nach einem speziellen Verfahren berechnet, das auf dem Ertrag des Grundstücks basiert.
Grundsteuer B gilt für alle anderen bebauten und unbebauten Grundstücke, wie Wohnhäuser, Geschäftsgebäude und Bauland. Hier greift das „Flächen-Lage-Modell“, das die Größe und die Lage des Grundstücks sowie der Gebäude berücksichtigt.
Das Finanzamt Lüneburg versendet auf der Basis der neuen Bewertungen Grundsteuermessbescheide an alle Steuerpflichtigen. Diese Bescheide enthalten den neuen Grundsteuermessbetrag, der als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer ab 2025 dient.
Sollten Sie Fragen zu diesen Bescheiden haben, richten Sie diese bitte direkt und ausschließlich an das Finanzamt (schriftlich, persönlich oder telefonisch über die Hotline unter 04131 305-988).
Wenn Sie der Meinung sind, dass die Bewertung Ihres Grundstücks nicht korrekt ist, können Sie Widerspruch einlegen. Dieser Widerspruch muss schriftlich beim Finanzamt Lüneburg eingereicht werden. Achten Sie darauf, dass Widersprüche innerhalb bestimmter Fristen nach Erhalt des Grundsteuermessbescheids erfolgen müssen.
Die entsprechenden Fristen entnehmen Sie Ihrem Bescheid.
Die Grundsteuer wird auf Basis des Grundsteuermessbetrags berechnet, den das Finanzamt festlegt. Die Hansestadt Lüneburg setzt zusätzlich einen Hebesatz fest. Dieser Hebesatz wird mit dem Grundsteuermessbetrag multipliziert, um die endgültige Grundsteuer zu bestimmen. Da sich im Zuge der Grundsteuerreform die Messbeträge verändern, wird die Hansestadt Lüneburg auch den Hebesatz (bisher 490 v. H.) anpassen. Ziel ist es, einen aufkommensneutralen Hebesatz festzulegen. Das bedeutet, dass der Hebesatz die Abweichungen durch die geänderten Grundsteuermessbeträge kompensiert und das Grundsteueraufkommen der Hansestadt 2025 gegenüber 2024 unverändert bleibt.
Eine Beispielrechnung: Aus dem „Flächen-Lage-Modell“ ergeben sich für ein bebautes Grundstück folgende Beträge:
Für Grund und Boden 29,12 €
+ für Wohn- und Nutzfläche 31,39 €
= Grundsteuermessbetrag 60,51 €
Dieser Grundsteuermessbetrag wird mit dem Hebesatz multipliziert. Für dieses Rechenbeispiel nehmen wir den Hebesatz, der bis 2024 gilt. Der für 2025 anzusetzende Hebesatz wird davon abweichen.
In diesem Rechenbeispiel beträgt die zu zahlende Grundsteuer für ein Jahr: 60,51€ x 490 v. H. = 296,50€.
Eine genaue Beispielrechnung, auch mit der Berechnung der Beträge für Grund und Boden sowie Wohn- und Nutzfläche finden Sie in diesem PDF-Dokument.
Aktuell rechnet der zuständige Bereich damit, dass ab Herbst 2024 über den aufkommensneutralen Hebesatz in den Fachgremien beraten wird. Der Hebesatz für das Jahr 2025 wird durch eine Hebesatzsatzung festgelegt, sodass die Grundsteuerbescheide voraussichtlich Mitte Januar 2025 versendet werden.
Fragen zum Grundsteuermessbescheid oder der Bewertung Ihres Grundstücks richten Sie bitte ausschließlich direkt an das Finanzamt Lüneburg. Dies können Sie schriftlich, persönlich oder telefonisch unter der Hotline-Rufnummer 04131 305-988 tun.
Fragen zum Grundsteuerbescheid, etwa zum Hebesatz, zu Fälligkeiten oder Lastschriften, richten Sie direkt an die Hansestadt Lüneburg. Die Kontaktdaten finden Sie auf dem Grundsteuerbescheid.