Mietenübersicht
Qualifizierter Mietspiegel der Hansestadt Lüneburg
Wie hoch sind die Mietpreise in verschiedenen Lüneburger Wohnlagen und welche Miete gilt für welche Wohnung als angemessen? Darüber gibt der qualifizierte Mietspiegel der Hansestadt Auskunft.
Der Mietspiegel steht als PDF-Broschüre zur Verfügung und enthält eine Anleitung zur Berechnung, inwieweit die eigene Miete in den Mietpreisrahmen passt.
Außerdem haben Interessierte die Möglichkeit, unseren Mietspiegel-Rechner zu nutzen, in den die Daten der eigenen Wohnung direkt eingegeben werden können.
Auf diesen Daten basiert der Mietspiegel
Der Mietspiegel der Hansestadt Lüneburg basiert auf einer Befragung von 2.000 stichprobenartig ausgewählten Mieter:innen sowie 1.200 Vermieter:innen mit dem Stichtag 1. September 2023. Erfragt wurden unter anderem die Quadratmeterzahl, die Zimmeranzahl und der Sanierungszustand der Wohnung sowie die aktuelle Miethöhe und die Dauer der Mietverhältnisses.
Die erhobenen Daten wurden mittels einer Regressionsanalyse ausgewertet. Genauere Informationen dazu bietet eine Dokumentation zum Mietspiegel.
Der Mietspiegel ist in enger Zusammenarbeit der Stadtverwaltung mit dem ALP Institut für Wohnen und Stadtverwaltung, den Interessenvertretungen von Mieter:innen und Vermieter:innen sowie der LüWoBau und der Wohnungsgenossenschaft Lüneburg e. G. entstanden.
Mehr Informationen gibt es in der Pressemitteilung "Für mehr Transparenz bei den Mieten: Hansestadt Lüneburg veröffentlicht Qualifizierten Mietspiegel".
Grundstücksmarktdaten: Mietpreise aus ganz Niedersachsen vergleichen
Eine Übersicht über die Mietpreise in der Region bietet auch die Statistik des Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Das Dezernat des Landesamtes für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN) stellt auf seiner Internetseite die aktuellsten Grundstücksmarktdaten aus Niedersachsen zur Verfügung (bis 2021 unter dem Titel "Grundstücksmarktbericht").
Das Landesamt weist darauf hin, dass die dort angegebenen Mieten keinen Mietspiegel im Sinne der §§ 558c und d BGB darstellen oder diesen ersetzen.
Wohnraumversorgungskonzept bis 2040
Analyse des Wohnungsmarktes und Handlungsempfehlungen
Ein Wohnraumversorgungskonzept (WVK) ist Grundvoraussetzung für die Gewährung von Fördergeldern durch die NBank. Diese fördert u.a. Investitionen in den Mietwohnungsbau, sofern die Wohnungen dann für bis zu 35 Jahre belegungs,-und mietpreisgebunden sind und nur an Mieter:innen mit Wohnberechtigungsschein vermietet werden dürfen.
Das aktuelle Wohnraumversorgungskonzept (Stand: März 2023) wurde von der GEWOS aus Hamburg erstellt und an Oberbürgermeisterin Claudia Kalisch von den Auftraggebern Günter Porth, Ulf Reinhardt (Wohnungsgenossenschaft Lüneburg), Jürgen Sallier und Heiderose Schäfke (Lüneburger Wohnungsbau) übergeben.
Es basiert auf vier aufeinander aufbauenden und sich ergänzenden Arbeitsschritten:
1) Analyse des Wohnungsmarktes (Bevölkerungsentwicklung, Wohnungsbestand, Bautätigkeit)
2) Prognose des Wohnungsmarktes (Bevölkerungs,-Haushaltsprognose, Wohnungsmarktbilanz)
3) Analyse des Segmentes „Preisgünstiger Wohnraum“
4) Erarbeitung von Handlungsempfehlungen
Obwohl durchschnittlich in den Jahren 2011 bis 2021 224 Wohnungen fertiggestellt wurden, bleibt der Wohnungsmarkt in Lüneburg insbesondere im preisgünstigen Segment angespannt. Es wird ein Bedarf in Höhe von 3490 Wohnungen bis 2040 prognostiziert. Pro Jahr beläuft sich der Neubaubedarf auf 175 Wohneinheiten. Die Analyse offenbart ein Angebotsdefizit an kleinen, preisgünstigen Wohnungen für Einpersonenhaushalte, die im besten Fall barrierefrei auch für Senioren geeignet sind. Die Hansestadt bezieht diese Erkenntnisse in ihre künftigen Planungen mit ein.
Zweckentfremdung
Erhalt des Wohnraums in der Hansestadt Lüneburg
Aufgrund der angespannten Wohnungsmarktsituation in Lüneburg gibt es seit 2019 eine Satzung, die verhindern soll, dass bestehender Wohnraum für andere Zwecke verwendet wird.
Wohnraum, welcher am 25.07.2019 vorhanden ist, soll in seinem Bestand geschützt werden. Dies betrifft hauptsächlich:
- Die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung
- Wohnraum, der in Gewerberaum umgewandelt wird
- Wohnraum, der leer steht
Allerdings ist nicht jede dieser Nutzungen eine Zweckentfremdung im Sinne dieser Satzung.
- Sie nutzen weniger als 50 Prozent der Gesamtwohnfläche der Wohnung als Ferienzimmer oder anderweitig gewerblich
- Sie vermieten eine Wohnung weniger als 12 Wochen im Jahr an Feriengäste
- Die Wohnung steht weniger als 6 Monate leer
- Sie nutzen Ihre Wohnung nicht durchgängig, da es zum Beispiel Ihre Zweitwohnung ist
- Sie legen Wohnraum mit anderem Wohnraum zusammen zu einer Wohnung
- Sie haben bereits vor dem 01.07.2019 nachweislich rechtmäßig als Ferienwohnung vermietet. Der Nachweis hierüber kann zum Beispiel durch die gezahlte Beherbergungssteuer erbracht werden.
Für die vorgenannten Gründe können Sie auf Antrag ein Negativattest von der Zweckentfremdungssatzung erhalten. Hierin wird Ihnen bescheinigt, dass bei Ihnen keine Zweckentfremdung im Sinne der Satzung vorliegt. Mit diesem Attest erhalten Sie eine Registrierungsnummer, welche Sie benötigen, um bei Portalen wie Airbnb werben zu dürfen. Diesen Antrag kann jeder Nutzungsberechtigte stellen.
Liegen keine Gründe vor, ein Negativattest von der Zweckentfremdungssatzung zu erhalten, liegt tatsächlich eine Zweckentfremdung im Sinne der Satzung vor. Hier gibt es die Möglichkeit, die Genehmigung zur Zweckentfremdung zu beantragen. Es ist sinnvoll, wenn dieser Antrag durch den Eigentümer gestellt wird, da die Genehmigung auf den Rechtsnachfolger übergeht. Die Erteilung einer Genehmigung zur Zweckentfremdung kann allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen erteilt werden. Im Folgenden werden die möglichen Gründe kurz erläutert.
- vorrangig öffentliche Belange: Vorrangig öffentliche Belange können betroffen sein, wenn der Wohnraum zu einer sozialen, gesundheitlichen oder ähnlichen Einrichtung umgenutzt werden soll. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn eine Wohnung zu einer Kindertagesstätte umgenutzt werden soll. Allerdings muss auch in diesem Fall hinreichend begründet werden können, warum die Einrichtung dringend an genau dieser Stelle benötigt wird.
- schutzwürdige private Interessen: Vorrangig schutzwürdige private Interessen sind zum Beispiel betroffen bei der Gefährdung der persönlichen wirtschaftlichen Existenz. Eine solche wirtschaftliche Notlage muss ebenfalls ausreichend belegt werden.
Sollten auch diese Gründe nicht zutreffen, kann unter Umständen die Genehmigung zur Zweckentfremdung durch Ausgleichsmaßnamen wie der Schaffung von gleichwertigem Ersatzwohnraum oder durch Entrichtung einer Ausgleichszahlung erfolgen, oder durch eine Kombination aus beidem.
- Die Lage: Die Lage einer Wohnung ist entscheidend für die Attraktivität und damit auch für ihren Wert. So kann beispielsweise eine Wohnung in der historischen Altstadt nicht durch eine Wohnung im Stadtrandgebiet ausgeglichen werden. Entscheidend ist zudem, dass der Ersatzwohnraum zwingend im Stadtgebiet der Hansestadt Lüneburg liegen muss.
- Zeitlicher Zusammenhang: Der neue Wohnraum muss vom gleichen Eigentümer im zeitlichen Zusammenhang mit der Zweckentfremdung geschaffen werden. Die nachträgliche Anrechnung von bereits realisiertem Wohnraum oder die Bevorratung mit Ersatzwohnraum ist nicht möglich.
- Wohnungsgröße: Der Ersatzwohnraum darf nicht kleiner als der zweckentfremdete Wohnraum sein. Eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit 50 Quadratmetern kann somit keine Drei-Zimmer-Wohnung mit 70 Quadratmetern ersetzen.
- Zielgruppe und Preisniveau: Für wen ist der Wohnraum? Neben der Wohnungsgröße ist auch das Preisniveau entscheidend für einen gleichwertigen Wohnraumersatz. So kann beispielweise nicht eine familiengerechte Wohnung durch besonders luxuriösen Wohnraum ersetzt werden.
- Dies kann mit einer Geldbuße bis zu 100.000 Euro belegt werden.
- Wenn die Genehmigung auch nachträglich nicht möglich ist, kann dem Eigentümer und dem Nutzer aufgegeben werden, die Zweckentfremdung in angemessener Frist zu beenden
- Die Hansestadt Lüneburg kann anordnen, dass Diensteanbieter im Sinne des Telemediengesetzes (etwa Airbnb) Angebote und Werbung unverzüglich von ihren Internetseiten entfernen
Bitte wenden Sie sich in diesem Fall per E-Mail an den Bereich Stadtentwicklung.
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