HANSESTADT LÜNEBURG. – Die Themen Erbbaurecht und Erbbauzins werden auch in Lüneburg derzeit teils hitzig diskutiert. Zahlreiche Bürger:innen sind verunsichert. Oberbürgermeisterin Claudia Kalisch und Stadtkämmerer Matthias Rink sind sich einig: „Jetzt gilt es, eine breite politische Mehrheit für eine Lösung zu finden, die soziale und juristische Belange berücksichtigt.“ 

In der Sitzung des Finanzausschusses am heutigen Freitag, 15. März, hat Rink das weitere Vorgehen der Verwaltung erläutert. Bis Jahresende soll dem Stadtrat ein gemeinsam erarbeiteter Beschluss zur Abstimmung vorgelegt werden.

Im Folgenden gibt die Verwaltung Antworten auf wichtige Fragen rund um das Thema Erbbaurecht.

Was ist überhaupt ein Erbbaurecht?

Beim Erbbaurecht werden das Eigentum am Grundstück und das Eigentum an dem darauf stehenden Haus getrennt. Der Erbbaurechtsgeber bleibt dauerhaft Eigentümer des Grundstücks und erhält für dessen Nutzung einen Erbbauzins. Der Erbbaurechtsnehmer erhält das Recht, auf diesem Grundstück ein oder mehrere Gebäude zu bauen und zu nutzen. In der Regel 90 bis 99 Jahre für Wohnzwecke.

Wie viele Erbbaurechte gibt es in Lüneburg?

Die Hansestadt Lüneburg hat derzeit (Stand: 14.03.2024) 780 Erbbaurechte im Bestand. Beim Hospital zum Graal sind es 64, beim Hospital zum Großen Heiligen Geist 659 und beim Hospital St. Nikolaihof 491. In Summe sind das 1.994 Erbbaurechte, die in der Stadtverwaltung im Bereich 20 „Kämmerei, Stadtkasse und Stiftungen“ verwaltet werden. Zudem hat die Klosterkammer Niedersachsen Erbbaurechte in Lüneburg vergeben.

Wonach richtet sich der zu zahlende so genannte Erbbauzins?

Vorab: Der Begriff „Erbbauzins“ ist irreführend. Es handelt sich nicht um einen Zins im kreditrechtlichen Sinne, sondern vielmehr um ein Entgelt wie etwa eine Miete. Die Höhe des Erbbauzinssatzes ist regional unterschiedlich. In der Hansestadt Lüneburg liegt dieser bei durchschnittlich vier bis fünf Prozent des Bodenwertes.

Bei der Höhe des Erbbauzinssatzes ist im ersten Schritt zu unterscheiden, welche natürliche oder juristische Person als Erbbaurechtsgeber auftritt. Private Grundstückseigentümer, die ein Erbbaurecht ausgeben, unterliegen grundsätzlich keiner gesetzlichen Regelung, sodass der Erbbauzins frei verhandelbar ist.

Die Lüneburger Stiftungen sowie auch die Klosterkammer Hannover sind angewiesen, das Stiftungsvermögen treuhänderisch und in seinem Bestand ungeschmälert zu erhalten. Insbesondere die Klosterkammer Hannover unterliegt der Niedersächsische Landeshaushaltsverordnung.

Die Hansestadt Lüneburg erhebt einen angemessenen Erbbauzins innerhalb des sogenannten eigenen Wirkungskreises. Dabei ist sowohl die Haushaltslage als auch der Umstand, kommunale Wertgegenstände nicht unter Wert zu verpachten, insgesamt zu beachten.

Die Entscheidung über eine Veränderung der Berechnungsparameter bei der Ermittlung des Erbbauzinses für die Grundstücke im Eigentum der Hansestadt Lüneburg und die Grundstücke der drei großen städtischen Stiftungen trifft der Rat der Stadt Lüneburg.

Was ist der Bodenwert, der als Grundlage für die Berechnung des Erbbauzinses dient?

Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Wert des Grundstücks bezogen auf 1 m² Grundstückfläche in der jeweiligen Lage an. Dabei werden neben der Lage der Grundstücke auch weiter wertbestimmende Merkmale berücksichtigt (bauliche Nutzbarkeit, Erschließungszustand, Größe etc.). Der Bodenwert ergibt sich aus der Multiplikation des Bodenrichtwertes je 1 m² und jeweiligen Grundstückfläche.

Warum müssen Erbbauberechtigte für die Verlängerung ihres Erbbaurechts höhere Entgelte als bisher zahlen?

Der Erbbauzins kann sich während der Laufzeit des Erbbaurechts aufgrund einer Wertsicherungsklausel, analog einer Mietanpassung, erhöhen. Grundlage ist der zum Abschluss des Erbbaurechtsvertrags gültige Bodenwert. Sofern die Laufzeit eines Erbbaurechts ausläuft oder erneuert wird, ist der aktuell gültige Bodenwert zu Grunde zu legen.

Dadurch, dass die Bodenrichtwerte in den letzten Jahrzehnten gestiegen sind, könnte eine vorzeitige Verlängerung zwar unmittelbar zu einer monetären höheren Belastung führen, in Anbetracht der Gesamtlaufzeit sich jedoch als wirtschaftlich herausstellen.

Die Hansestadt Lüneburg bietet allen Erbbaurechtsnehmern die vorzeitige Vertragserneuerung an. Auf Wunsch können grundstücksbezogene Angebote erstellt werden.

Wie viele Erbbaurechte laufen in der Hansestadt in den nächsten Jahren aus?

• 2024 und 2025 laufen im Bestand der Hansestadt und der Stiftungen keine Erbbaurechte aus. 
• 2026 laufen das Erbbaurecht für ein Mehrfamilienhaus und für ein Einfamilienhaus aus. 
• 2029 betrifft es dann die Erbbaurechte für elf Mehrfamilienhäuser.

Rund 75 Prozent sämtlicher Erbbaurechte der Hansestadt und der treuhänderisch zu verwaltenden Stiftungen haben noch eine Restlaufzeit von mehr als 40 Jahren.