Das Bundesverfassungsgericht hat die bisherigen Regelungen zur Bewertung des Grundbesitzes 2018 für verfassungswidrig erklärt. Seit den 1960er-Jahren wurden die Grundstücke nicht mehr neu bewertet. Das hat dazu geführt, dass die Grundsteuer die Werte der Grundstücke nicht mehr richtig widerspiegelte. 

Das Gericht forderte den Bundesgesetzgeber daher auf, bis Ende 2019 eine neue, gerechtere Regelung zu schaffen. Diese neue Berechnung tritt 2025 in Kraft. Ziel ist es, die Steuerlast gleichmäßig zu verteilen.

Die Reform kann dazu führen, dass die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer für einige Bürger:innen steigt und für andere sinkt. Das hängt davon ab, wie das jeweilige Grundstück oder die Immobilie neu bewertet wurden. Grundstücke in attraktiven Lagen oder mit großen Flächen könnten zum Beispiel höher besteuert werden.

Das Land Niedersachsen nutzt für die Berechnung der Grundsteuer B das sogenannte „Flächen-Lage-Modell“. Dabei werden sowohl die Fläche des Grundstücks und der Gebäude als auch die Lage berücksichtigt. 

Für die Lage wird ein Lage-Faktor berechnet. Dieser orientiert sich an den Bodenrichtwerten, also an den durchschnittlichen Preisen für Grundstücke in der jeweiligen Gegend. Eine Beispielrechnung finden Sie im anhängten PDF-Dokument.

Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftliche Flächen. Der Wert dieser Grundstücke wird nach einem speziellen Verfahren berechnet, das auf dem Ertrag des Grundstücks basiert.

Grundsteuer B gilt für alle anderen bebauten und unbebauten Grundstücke, wie Wohnhäuser, Geschäftsgebäude und Bauland. Hier greift das „Flächen-Lage-Modell“, das die Größe und die Lage des Grundstücks sowie der Gebäude berücksichtigt.

Das Finanzamt Lüneburg versendet auf der Basis der neuen Bewertungen Grundsteuermessbescheide an alle Steuerpflichtigen. Diese Bescheide enthalten den neuen Grundsteuermessbetrag, der als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer ab 2025 dient. 

Sollten Sie Fragen zu diesen Bescheiden haben, richten Sie diese bitte direkt und ausschließlich an das Finanzamt (schriftlich, persönlich oder telefonisch über die Hotline unter 04131 305-988).

Wenn Sie der Meinung sind, dass die Bewertung Ihres Grundstücks nicht korrekt ist, können Sie Widerspruch einlegen. Dieser Widerspruch muss schriftlich beim Finanzamt Lüneburg eingereicht werden. Achten Sie darauf, dass Widersprüche innerhalb bestimmter Fristen nach Erhalt des Grundsteuermessbescheids erfolgen müssen. 

Die entsprechenden Fristen entnehmen Sie Ihrem Bescheid.

Die Grundsteuer wird auf Basis des Grundsteuermessbetrags berechnet, den das Finanzamt festlegt. Die Hansestadt Lüneburg setzt zusätzlich einen Hebesatz fest. Dieser Hebesatz wird mit dem Grundsteuermessbetrag multipliziert, um die endgültige Grundsteuer zu bestimmen. Da sich im Zuge der Grundsteuerreform die Messbeträge verändern, wird die Hansestadt Lüneburg auch den Hebesatz (bisher 490 v. H.) anpassen. Ziel ist es, einen aufkommensneutralen Hebesatz festzulegen. Das bedeutet, dass der Hebesatz die Abweichungen durch die geänderten Grundsteuermessbeträge kompensiert und das Grundsteueraufkommen der Hansestadt 2025 gegenüber 2024 unverändert bleibt.

Eine Beispielrechnung: Aus dem „Flächen-Lage-Modell“ ergeben sich für ein bebautes Grundstück folgende Beträge:

Für Grund und Boden 29,12 €
+ für Wohn- und Nutzfläche 31,39 €
= Grundsteuermessbetrag 60,51 €

Dieser Grundsteuermessbetrag wird mit dem Hebesatz multipliziert. Für dieses Rechenbeispiel nehmen wir den Hebesatz, der bis 2024 gilt. Der für 2025 anzusetzende Hebesatz wird davon abweichen.

In diesem Rechenbeispiel beträgt die zu zahlende Grundsteuer für ein Jahr: 60,51€ x 490 v. H. = 296,50€.

Aktuell rechnet der zuständige Bereich damit, dass ab Herbst 2024 über den aufkommensneutralen Hebesatz in den Fachgremien beraten wird. Der Hebesatz für das Jahr 2025 wird durch eine Hebesatzsatzung festgelegt, sodass die Grundsteuerbescheide voraussichtlich Mitte Januar 2025 versendet werden.

Fragen zum Grundsteuermessbescheid oder der Bewertung Ihres Grundstücks richten Sie bitte ausschließlich direkt an das Finanzamt Lüneburg. Dies können Sie schriftlich, persönlich oder telefonisch unter der Hotline-Rufnummer 04131 305-988 tun.

Fragen zum Grundsteuerbescheid, etwa zum Hebesatz, zu Fälligkeiten oder Lastschriften, richten Sie direkt an die Hansestadt Lüneburg. Die Kontaktdaten finden Sie auf dem Grundsteuerbescheid.